Na otázku, zda se v současné době vyplatí koupit nový byt, má většina developerů jasnou odpověď: rozhodně ano. Úrokové sazby jsou rekordně nízko a zásoba nových bytů se navíc v žádaných lokalitách tenčí. Kdo si byt rychle nepořídí, na toho se podle developerských firem nemusí brzy dostat. Movitější zákazníky pak společnosti lákají, aby si ideálně koupili bytů více. Jeden na bydlení a další, které budou pronajímat a vydělávat na nich.

Developeři zažívají zlaté časy. Lidé mají díky nízkým úrokovým sazbám hypoték větší zájem o koupi bytů. Ceny šly nahoru. Podle odborníků se však nevyplatí čekat na jejich případný pokles. Nemovitosti mohou podražovat ještě několik následujících let. Podmínky pro koupi bytu se v brzké době zhorší. ČNB vydá doporučení, aby banky neposkytovaly stoprocentní hypotéky, daň z nabytí nemovitosti bude nově platit kupující. Kdo si chce koupit byt v novostavbě a využít k tomu hypotéku, neměl by koupi oddalovat. Na otázku, zda se v současné době vyplatí koupit nový byt, má většina developerů jasnou odpověď: rozhodně ano. Úrokové sazby jsou rekordně nízko a zásoba nových bytů se navíc v žádaných lokalitách tenčí. Kdo si byt rychle nepořídí, na toho se podle developerských firem nemusí brzy dostat. Movitější zákazníky pak společnosti lákají, aby si ideálně koupili bytů více. Jeden na bydlení a další, které budou pronajímat a vydělávat na nich.

Tento názor developerů je však v mnoha ohledech jednostranný a podle některých analytiků vyvolávají firmy dokonce umělý tlak, aby prodaly byt co největšímu množství lidí.

"Jsem přesvědčen o tom, že developeři tvoří paniku záměrně. Jednak aby podpořili poptávku po svých bytech ve společnosti, a také proto, aby vytvořili tlak na radnice měst a lépe a rychleji se jim dařilo získávat povolení k nové stavbě, která je často pravým opakem přirozené a kvalitní urbanizace," říká ředitel Fincentrum Reality Martin Fojtík.

Prodeji bytů nahrávají již zmíněné levné hypotéky. V červenci průměrný Čech dosáhl podle Fincentrum Hypoindexu Hypoteční banky na 1,88procentní úrokovou sazbu. Právě kvůli výhodným hypotečním podmínkám v posledních dvou letech rapidně vzrostla poptávka po bydlení. Spolu s ní šly však nahoru i ceny nemovitostí. V krajských městech včetně Prahy podražily byty podle portálu CenováMapa.org jen za druhé čtvrtletí letošního roku o 6,1 procenta.

"Ceny rostou v závislosti na poptávce a ta je díky levným hypotékám, relativně prosperující ekonomice Česka a dobré životní úrovni obyvatel opravdu vysoká. Otázka tedy nezní, zda se vyplatí, ale spíše kdy jindy koupit než nyní, kdy všechny faktory koupi nahrávají," říká Fojtík.

Podle něj pro kupce nemá smysl vyčkávat na to, zda se trend neobrátí a ceny půjdou dolů. V následujících dvou až třech letech se podle něj s poklesem nedá počítat. "Tuto změnu by mohly vyvolat snad jen zásadní politické či ekonomické změny ve společnosti," dodává Fojtík.

Kdo koupil byt vloni, vyhrál

Podle odborníků udělali nejlépe ti, kteří byt koupili v minulém roce. Tehdy byly ceny nemovitostí v žádaných lokalitách výrazně nižší. Úrokové sazby se přitom pohybovaly v průměru okolo dvou procent.

Hodnota bytů na kvalitních místech za poslední rok raketově vzrostla a spekulativní kupci na nich mohli vydělat statisíce korun. Podle realitních makléřů však nelze spoléhat na to, že bude trend nadále pokračovat a hodnota bytů poroste donekonečna současným tempem.

"Hodnota nemovitosti konstantně neroste, jak by mohli někteří nabýt dojmu z vývoje posledních let a jak budeme ještě nějakou dobu svědky. Nemovitostní trh funguje dobře, pokud zažíváme hospodářský růst, nízkou nezaměstnanost, zvyšují se mzdy a podnikatelé vydělávají, lidé jsou pozitivní a nebojí se investovat a zadlužovat o to více, pokud jsou nízké úrokové míry hypoték. Koupě na vrcholu této spirály může znamenat, že hodnota nemovitosti klesne klidně na osm let pod kupní cenu, než se spirála zase roztočí a hodnota bude růst," vysvětluje spolumajitel realitní společnosti RE/MAX Center Daniel Kotula.

Aby člověk, který kupuje byt primárně kvůli investici, předešel situaci, kdy se cena jeho nemovitosti v případě krize rapidně sníží, je třeba ze současné nabídky pečlivě vybírat. "V dnešní době se vyplatí investovat do nemovitosti za okolností, že se nachází v dobré lokalitě," říká ředitel poradenské firmy Chytrý Honza Jiří Paták.

Praha je jistota. Ceny půjdou nahoru

Sázkou na jistotu je v tomto ohledu obecně Praha. Hlavní město se dlouhodobě potýká s nedostatkem nových bytů, což je dáno zastaralým územním plánem či například zdlouhavými povolovacími procesy. Nedostatek nových bytů a současně vysoká poptávka, za kterou stojí mimo jiné i cizinci, jsou důvodem, proč v Praze ani v případě krize nehrozí větší pokles cen nemovitostí. Nedostatek nových bytů však v Praze má i negativní efekt. Tím je předraženost některých projektů. Týká se to především nově postavených bytových domů v okrajových částech metropole.

"Vyšší cena není daná tím, že by projekty na okraji Prahy byly natolik kvalitní. Problém je skutečně v tom, že je nových bytů v Praze málo. Poptávající proto kupují byty v horších lokalitách dráže. Vzhledem k pomalé výstavbě se bude držet cena těchto projektů vysoko i do budoucna," vysvětluje Paták.

Nutno však dodat, že nové byty tvoří jen část trhu. Z dvaceti tisíc bytů, které se vloni v Praze prodaly, tvořily ty v novostavbách zhruba šest tisíc. Zbylých čtrnáct tisíc se nacházelo ve starší zástavbě.

Podobná situace jako v Praze panuje v Brně. Také tam je podle Patáka nedostatek kvalitních nemovitostí, a proto se jejich cena bude i do budoucna držet vysoko. Koupit byt se však může vyplatit paradoxně i v lokalitách, o které je v současné době mezi lidmi minimální zájem. Příkladem je Sokolov či Most. Na těchto místech můžete sehnat byt o dispozici 3+1 klidně za 200 tisíc korun," říká Paták.

Koupě takových bytů může být zajímavá pro spekulativní kupce, kteří chtějí levně koupit a dráž prodat. Hodnota nemovitostí ve zmíněných lokalitách dosáhla svého dna a do budoucna pravděpodobně poroste. Kupec však nesmí počítat s tím, že by vydělal na pronájmu takového bytu.

Nízké sazby nahrávají vyšším výnosům

Investiční byty určené na pronájem se vyplatí pořizovat především v Praze, Brně a dalších univerzitních městech, jako je Plzeň či Hradec Králové, kde je díky solidní základně vysokoškoláků velký zájem o nájemní bydlení.

Díky současným nízkým úrokovým sazbám se může koupě investičního bytu určeného na pronájem vyplatit. Výnosnost může na vhodných lokalitách přesáhnout až pět procent.

Situace se však v tomto ohledu v několika následujících měsících zkomplikuje. A to hned z několika důvodů. V říjnu Česká národní banka vydá doporučení, aby banky svým klientům již neposkytovaly stoprocentní hypotéky. Někteří lidé, kteří si plánují pořídit vlastní bydlení a nemají dostatečně naspořeno, tak na hypotéku nebudou muset vůbec dosáhnout. V listopadu navíc začne platit změna zákona týkající se daně z nabytí nemovitosti. Tu bude nově platit namísto prodávajícího kupující.

Koupě bytu tak už není tolik výhodná, jako byla například před rokem, podmínky se však budou v následujících měsících zhoršovat.

Zdroj: Hospodářské noviny, 20.9.2016