Koupě nemovitosti je pro mnohé jedním z nejdůležitějších rozhodnutí v životě. Je proto zásadní rozumět tomu, jaké vady mohou při koupi nemovitosti vyvstat a jaké jsou práva a povinnosti stran. V tomto článku se zaměříme na vady faktické, které se týkají stavebnětechnického stavu nemovitosti. 

Vada vs. běžné opotřebení

Běžné opotřebení je projevem stáří nemovitosti s přihlédnutím k obvyklému užívání a údržbě, které je možné očekávat. Běžné opotřebení není vadou v právním smyslu a kupujícímu nevznikají práva z vadného plnění.

Vadné plnění (=vady)

Faktické vady nemovitosti se týkají nemovitosti jako takové, zejména jejího stavebnětechnického stavu.

Faktické vady se dělí na zjevné a skryté

A) Zjevné vady

Obecně platí, že zjevné vady jsou ty, které Ize zjistit s vynaložením obvyklé pozornosti a jsou zřejmé na pohled nebo je Ize odhalit běžnými zkouškami. Jedná se např. viditelnou vlhkost, plíseň, skvrny po zatékání, praskliny či jiné viditelné poškození nemovitosti. Kupující může uplatnit nárok na zjevné vady pouze do předání nemovitosti; po předání již nemá nárok na žádnou kompenzaci za tyto vady. Tyto vady je proto nutné odhalit a vytknout bez zbytečného odkladu poté, co mohly být zjištěny, tj. při prohlídce či převzetí nemovitosti a je nutné je zmínit v předávacím protokolu. Zjevné vady se většinou vypořádávají formou slevy z kupní ceny.

B) Skryté vady

Skryté vady jsou takové vady, které existovaly již v době koupě nebo převzetí nemovitosti, ale vyšly najevo až dodatečně. Jedná se o vady, které nebyly při prodeji viditelné ani zřejmé a projevily se až při užívání nemovitosti. Příkladem skrytých vad mohou být špatně zateplená střecha, tepelné mosty, srážení vody v minerální vatě, plísně zakryté sádrokartonem, vlhké obvodové zdivo atd

Do kdy musí kupující skrytou vadu oznámit?

Odpovědnost za skryté vady nemovitosti se vztahuje na vady, které kupující objeví do pěti (5) let od převzetí nemovitosti, a zároveň tyto oznámí bezodkladně (maximálně do několika týdnů) poté, co vadu objevil. Pokud kupující oznámí vadu po uplynutí této Ihůty, soud mu právo z vadného plnění nepřizná, pokud prodávající namítne, že vada nebyla oznámena včas. V případě sporu musí kupující existenci skryté vady prokázat, což Ize např. pomocí znaleckého posudku či jiného odborného posouzení.

Odpovědnost za skryté vady a její vyloučení

Jedinou možností, jak se prodávající může skutečně zbavit odpovědnosti za skryté vady, je, že se kupující vzdá v kupní smlouvě či jinak písemně předem svého práva z vadného plnění. Toto se často využívá při prodeji nemovitostí ve stavu „ruiny", které jsou vhodné pouze k demolici nebo rozsáhlé rekonstrukci. Další možností je výslovné uvedení těchto vad přímo v kupní smlouvě, což může být kompenzováno např. slevou z kupní ceny.

Věděli jste, že... ...při uplatnění práva z vad nemovitých věcí může kupující žádat odstranění vad (opravu), slevu= kupní ceny, nebo dokonce u podstatných vad také odstoupit od smlouvy?