Při koupi nebo prodeji nemovitosti dochází zpravidla k převodu velkého množství peněz. Úschova vzniká zajištěním dočasné nemovitosti. Většinou se volí minimálně 20 %, ale často dochází k úschově smluvní celé kupní ceny. Proto je vhodné využít formu odborné úschovy.

Aby byly obě strany chráněny, využívá se úschova kupní ceny. Peníze jsou uloženy na odděleném účtu třetí nezávislé strany a jsou uvolněny teprve po splnění všech smluvních podmínek (typicky provedení vkladu vlastnického práva do katastru). Existuje několik typů úschov, které se liší zejména mírou zabezpečení, administrativou a výší nákladů.

Typy úschov

1. Advokátní úschova
Uzavírá se trojstranná smlouva o advokátní úschově, která stanoví podmínky a odměnu advokáta. Po splnění podmínek advokát vyplatí peníze příslušné straně a vystaví potvrzení o pohybu peněz. Členové podléhají kontrole České advokátní komory.

Výhody a nevýhody:

- Rychlá a flexibilní, odměna na základě dohody

- Střední míra bezpečnosti – je třeba vybírat advokáta, zvláště u nestandardních transakcí a vysokých částek

- Advokát je pojištěn (min. 7,5 mil. Kč), ale nelze zcela vyloučit riziko zpronevěry (ČAK nově vytvořila rezervní fond, z něhož se případné ztráty svěřených financí budou klientům nahrazovat)

2. Notářská úschova
S notářem se sepíše smlouva o úschově a protokol o podmínkách. Po složení peněz notář postupně po splnění podmínek peníze uvolní.

Výhody a nevýhody:

- Vysoce důvěryhodná forma

- Odměna pevně stanovena a obvykle vyšší než u advokáta

- Notář je taktéž povinně pojištěn, teoreticky může dojít ke zpronevěře (v ČR však takový případ dosud nenastal díky silné regulaci)

3. Bankovní úschova (úschova u banky)
Smlouva o úschově (jistotní účet) s bankou uzavřená oběma stranami. Po složení prostředků banka částku zablokuje a uvolní ji až po splnění stanovených podmínek.

Výhody a nevýhody:

- Administrativně náročnější a méně flexibilní (standardizované vzory), bez možnosti dohody lhůt, nejformálnější proces

- Nejvyšší míra bezpečnosti – silná regulace a dohled ČNB

- Odměna je nižší než u advokáta nebo notáře, zpravidla odstupňovaná podle částky úschovy; některé banky poskytují pouze součinnost s hypotečním úvěrem

4. Realitní úschova
Dohodou zajišťuje realitní kancelář na základě smlouvy o úschově. Po splnění podmínek vyplatí peníze prodávajícímu. RK vede oddělený kontrolovaný klientský účet.

Výhody a nevýhody:

- Rychlá a flexibilní, obvykle nejnižší cena, někdy je součástí provize

- Bezpečnost se liší podle velikosti a reputace realitní kanceláře

- Povinné pojištění (min. 1,75 mil. Kč) se může ukázat jako nedostatečné – vhodné je pojištění zodpovědné realitní kanceláře (SLS pojištěna na 50 mil. Kč)

Praktické dopady

- Úschova výrazně zvyšuje bezpečnost a důvěru mezi stranami

- Správně nastavené podmínky chrání obě strany před zbytečnými riziky

- Volba typu úschovy ovlivní cenu, rychlost i míru jistoty celé transakce

Věděli jste, že...

úschovy (depositum) existovaly už ve starověkém Římě, kde schovatel přebíral věci k opatrování od uschovatele?