Právní vady nemovitosti oproti vadám faktickým spočívají v existenci práva třetí osoby k nemovitosti. Typicky se bude jednat o zástavní právo, věcné břemeno (pozemková/osobní služebnost), existenci nájemního vztahu a další. Může se však jednat také například o nesoulad mezi zápisem v katastru nemovitostí a skutečností, či o probíhající soudní spory týkající se předmětné nemovitosti. Všechny tyto vady představují omezení vlastnického práva k nemovitosti. Právní vady, o kterých nemusí vědět ani sám vlastník, mohou prodej nemovitosti značně zkomplikovat a je v zájmu samotného vlastníka takové právní vady odhalit a ideálně odstranit ještě před podpisem kupní smlouvy.

JEDNOTLIVÉ PRÁVNÍ VADY NEMOVITOSTI
1. Zástavní právo, zákaz zcizení a zatížení
Zástavní právo slouží k zajištění dluhu pro případ, že nebude dlužníkem včas a řádně splněn (nejčastěji v souvislosti s hypotečním úvěrem). Předmětem tohoto vztahu je zástava na nemovitosti, která může být v případě nesplnění pohledávky zpeněžena a výtěžek ve výši dluhu získá věřitel. Zástavní právo lze jednoduše zjistit z výpisu z katastru nemovitostí, je zapsáno v části C listu vlastnictví. Spolu se zástavním právem může být zapsán také zákaz zcizení či zatížení, který výrazně omezuje vlastníka při nakládání s nemovitostí, jelikož je před prodejem či zatížením nemovitosti nutné získat souhlas věřitele, v jehož prospěch jsou tyto zápisy zapsány. Zástavní právo se zapisuje vždy na dobu určitou a automaticky zaniká okamžikem, kdy je splacen zaj i štěný dluh.

2. Věcné břemeno k nemovitosti nebo právo stavby
Další právní vadou je věcné břemeno k nemovitosti nebo právo stavby. Tyto právní vady nemovitosti lze zj istit rovněž z katastru nemovitostí, a to v části C listu vlastnictví. Věcné břemeno má vazbu výhradně k nemovitostem a znamená omezení vlastnictví k nemovitosti ve prospěch někoho jiného. Věcná břemena slouží k tomu, aby oprávněný mohl využít určitou část zatíženého pozemku. Pro vlastníka nemovitosti to znamená, že je naopak povinen něco strpět nebo se něčeho zdržet. Právo odpovídající věcnému břemeni je proto spojeno bud' s vlastnictvím určité nemovitosti = pozemková
služebnost (např. cesta přes pozemek k jinému pozemku) nebo patří určité osobě = osobní služebnost (např. doživotní užívací právo pro rodiče v darované nemovitosti). O právu stavby lze jednoduše říci, že opravňuje stavebníka k tomu, aby měl na cizím pozemku umístěn u stavbu. Právo stavby je možné zřídit maximálně na 99 let a zapisuje se do katastru nemovitostí.

3. Předkupní právo k nemovitosti
Předkupní právo je právo oprávněné osoby požadovat, aby při převodu byla věc nejprve nabídnuta ke koupi této osobě, která však předkupní právo využít nemusí. Předkup ní právo může vzniknout ze zákona (např. předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka stavby na něm stojící apod.) nebo smluvním ujednáním.

4. Exekuce na nemovitosti nebo probíhající soudní spor
Další právní vadou je exekuce vlastníka nemovitosti nebo probíhající soudní spor týkající se nemovitosti. Tyto vady však nevyčteme ani ze zápisu v katastru nemovitostí, ani z jiného veřejně dostupného rejstříku, proto je vždy potřeba konkrétní právní posouzení.

5. Nájemní právo ve prospěch třetí osoby
Nájemní právo ve prospěch třetí osoby může, ale nemusí být zapsáno v katastru nemovitostí. Jeho zápis je totiž pouze dobrovolný. Změna vlastníka pronajaté nemovitosti nepředstavuje pro nájemce v podstatě žádné riziko, protože není výpovědním důvodem . Změní- l i se vlastník nemovitosti, přejdo u práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Riziko tedy představuje pro kupujícího, který nemusí kupovat nemovitost jako investici, ale pro potřebu vlastního bydlení. Práva a povinnosti nájemce bytu zůstávají zachovány. Pro nového majitele nejsou závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví, tedy ty, které si původní pronajímatel (a vlastník) dohodl s nájemcem nad rámec zákonné úpravy. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl (např. viděl nájemní smlouvu), pak jsou tato ujednání závazná i pro nového majitele. 

Věděli jste, že ...
...za právní vadu se může považovat i to, že je v nenovitosti rodinná domnácnost a nebyl zajištěn souhlas manžela s převodem nemovitosti, případně také to, že nemovitost je ve společném jmění manželů, ale druhý maanžel nevyjádřil souhlas s prodejem?