V rámci realitní praxe je klíčové, aby makléři a jejich klienti měli jasnou představu o tom, co znamená nesoulad zápisu v katastru nemovitostí (dále jen „KN") se skutečným stavem.

Takový nesoulad může způsobit mnoho komplikací, které mohou ovlivnit jak prodej nemovitosti, tak její další správu. Tento článek se zaměří na vysvětlení pojmu nesouladu v KN, jeho vznik a důsledky, které může přinést. V příštích realitních Právovinách se zaměříme na jednotlivá právní řešení konkrétních typů nesouladů zápisu v KN, včetně dalších potřebných postupů.

Co je nesoulad v KN?

Nesouladv KN znamená, že údaje u vedené v KN neodpovídají skutečnému stavu. Může jít o rozdíly ve výměrách pozemků, chybně zapsané stavby, nebo dokonce o chybně uvedeného vlastníka. Tento rozdíl může být technický nebo právní.

•   Technický nesoulad

Technický nesoulad je nejčastěji spojen s nesprávným zakreslením pozemku nebo stavby, ať už kvůli nepřesnostem v měření, chybnému určení hranic pozemku nebo nedostatečné přesnosti historických údajů. Tento typ nesouladu bývá běžný zejména u starších nemovitostí, kde přesnost měření nebyla na současné úrovni.

•   Právní nesoulad

Právní nesoulad spočívá v chybě zápisu právních vztahů k nemovitosti, například pokud osoba zapsaná v KN jako vlastník není podle platného nabývacího titulu (kupní smlouvy, usnesení o dědictví apod.) skutečným vlastníkem nemovitosti. Tento typ nesouladu může být obzvláště problematický při právních úkonech jako je prodej nemovitosti či její zástava.

Proč je nesoulad v KN problém?

Nesoulad v KN může vést k řadě komplikací, které významně ovlivňují nakládání s nemovitostí. Zde jsou nejčastější problémy:

1. Problémy se stavebním povolením

Při plánování stavebních úprav, přístavby nebo rekonstrukce je nezbytné, aby byla nemovitost v souladu s údaji v KN. Pokud existuje nesoulad, celé řízení se může značně protáhnout nebo úřad může žádost dokonce zcela zamítnout.

2. Problémy se zastavením nemovitosti

Pokud hodláte nemovitost zastavit, například za účelem získání hypotéky, banky požadují, aby údaje o nemovitosti v KN byly zcela v souladu se skutečným stavem. Náprava takového nesouladu pak bývá často požadováno jako podmínka čerpání úvěru, v krajních případech pak může daná situace vést až k zamítnutí žádosti o hypotéku. Obě situace však mohou zásadně zkomplikovat financování celého obchodu.

3. Problémy při prodeji nemovitosti

Nesoulad v KN může zásadně komplikovat prodej nemovitosti také v tom ohledu, že kupující si často nechtějí pořídit nemovitost, u které existuje riziko právní nejistoty.

Jelikož makléři mají povinnost zájemce s nesouladem v KN seznámit, může toto odradit potenciální zájemce nebo toto zjištění často vede k požadavku zájemců na slevu z kupní ceny.

Jak zjistit, zda existuje nesoulad?

Pokud jako makléř máte podezření, že nemovitost, kterou hodláte prodat, není v souladu s údaji v KN, doporučujeme ověřit stav nemovitosti nahlédnutím do KN. KN poskytuje veškeré informace týkající se nemovitosti, včetně nabývacích titulů, geometrických plánů, zástavních smluv a věcných břemen.

Nahlédnutí do KN je možné online prostřednictvím webových stránek Státní Správy zeměměřictví a katastru. Stačí zadat číslo parcely, číslo bytové jednotky nebo ručně vyhledat nemovitost na katastrální mapě.

Doporučujeme makléřům i klientům vždy ověřit aktuální stav nemovitosti v KN ještě před samotným prodejem či koupí, aby se předešlo možným právním komplikacím a nejasnostem v budoucnu.

Věděli jste, že...

... nejčastějším nesouladem mezi zápisem v KN a skutečným stavem je nepřesné vymezení hranic sousedících pozemků?