Při porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem může pronajímatel přikročit k podání okamžité výpovědi z nájmu bytu bez výpovědní doby. Co to znamená zvlášť závažné porušení povinností a jak se může nájemce bránit?

Okamžitá výpověď z nájmu bez výpovědní doby

Podle § 2291 občanského zákoníku v případě, kdy nájemce svou povinnost vyplývající ze zákona nebo nájemní smlouvy poruší zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Zároveň může požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu, nejpozději ale do jednoho měsíce od skončení nájmu, byt odevzdal.

O zvlášť závažné porušení povinností se jedná především (ale nejen) tehdy, pokud nájemce:

- neuhradil nájemné a náklady za služby za dobu alespoň tří měsíců,

- poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,

- způsobuje závažné škody pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí,

- užívá neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo sjednáno.

Za zvlášť závažné porušení povinností lze považovat i jednání, které jako ojedinělý skutek tuto intenzitu porušení nenaplňuje, jde však o konání opakované nebo soustavné (například opakované rušení nočního klidu). Pronajímatel musí  dodržet zákonem předepsanou písemnou formu výpovědi, ve které popíše, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinností nájemce.  

Pozor na předchozí výzvu k nápravě

Písemná forma a doručení výpovědi ale není jedinou podmínkou její platnosti. Výpovědi musí předcházet výzva k odstranění závadného chování a k tomu musí být nájemci poskytnuta přiměřená doba.

„Nájemce má tak možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávního stavu) a odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby; napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. Výzva nemusí být písemná, ale aby tato hmotněprávní podmínka byla splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Přiměřenost poskytnuté doby k nápravě závadného chování nájemce bude nutné posuzovat vždy individuálně s ohledem na závadné chování (protiprávní stav), které má být napraveno (odstraněno),“ vyslovil v rozsudku 26 Cdo 4249/2016 Nejvyšší soud ČR.

Až poté, co pronajímatel nájemce k odstranění závadného chování či protiprávního stavu vyzval a nájemce v přiměřené lhůtě nedostatky neodstranil, lze přikročit k podání výpovědi bez výpovědní doby. Ačkoliv pro výzvu k odstranění závadného stavu není stanovena písemná forma, lze písemnou formu doporučit. Nájemce má tak možnost výpovědi zabránit tím, že dosáhne nápravy.

Výpověď z nájmu s tříměsíční výpovědní dobou

Pakliže má být nájem bytu vypovídán pro nedostatek, jehož náprava není možná, přichází v úvahu podání výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou z důvodu hrubého porušení povinností nájemce. Hrubé porušení povinností je předstupeň zvlášť závažného porušení. Při výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou nemůže nájemce výpovědi zabránit nápravou závadného stavu a zároveň pronajímatel nemusí nájemce na možnost výpovědi předem upozornit. Vždy však musí nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi. V opačném případě by byla výpověď neplatná. Je nutné také správně spočítat počátek a skončení výpovědní doby. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž výpověď nájemci došla. Nájemce má ze zákona právo bránit se podané výpovědi z nájmu soudní cestou – může podat soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. To však může učinit nejdéle do dvou měsíců ode dne, kdy mu byla výpověď doručena.

Speciální právní úprava reagující na COVID-19

Nájemcům v bytových domech již také skončila ochrana, kterou jim poskytoval speciální zákon v souvislosti s epidemií koronaviru. Podle tohoto zákona může pronajímatel nájemci nájemní smlouvy vypovědět i bez výpovědní doby, pokud do konce loňského roku neuhradil veškeré dlužné nájemné, které bylo splatným v rozhodné době (tj. od 12. března do 31. července 2020). Podle expertů je však tato podmínka nepřiměřeně přísná – přísnější než stávající úprava v občanském zákoníku. Postačovalo by tak, aby byl nájemce v prodlení jen s minimální části dlužného nájemného.

„Domníváme se, že by se právním výkladem dalo dospět k závěru, že i v případech stanovených v § 3 odst. 4 zákona 209/2020 Sb., bude muset být současně naplněna podmínka prodlení s placením za dobu tří měsíců,“ upozorňuje advokátka Tereza Drastichová z advokátní kanceláře Sedláková Legal.

Zdroj: https://www.hypoindex.cz/clanky/okamzita-vypoved-za-co-muze-pronajimatel-vypovedet-najem-bytu-bez-vypovedni-doby/