S účinností od 1. 11. 2016 dochází k významné změně. Daňovým poplatníkem bude nabyvatel. To s sebou ale může přinést komplikace ve smlouvách o prodeji nemovitostí. Jak se vyhnout problémům?

Daň z nabytí nemovitých věcí v roce 2014 nahradila předešlou daň z převodu nemovitostí. Se změnou se pojila i smluvní volnost, kdo bude podávat daňové přiznání a platit daň z nabytí. Do té doby byl výlučným poplatníkem daně prodávající – s ohledem na skutečnost, že dostal peníze, a tudíž má prostředky na úhradu daně.

Je-li ale daňovým poplatníkem prodávající, může to přinést komplikace s vymáháním daně. Sice prodávající dostane peníze, ale ty mohou být obratem zabaveny obratným exekutorem či mistrně schovány samotným poplatníkem – a stát se k dani nemůže snadno dostat. Proto zákon stanovil kupujícího jako ručitele za splnění daňové povinnosti, a pokud prodávající daň nezaplatil, obrátil se finanční úřad na nabyvatele.

Nabyvatel se dostal do pozice rukojmího. Pouze přes komplikované úschovy a uvolňování prostředků postupně na základě doložení úhrady daně prodávajícím se mohl zajistit, aby daň nezaplatil de facto dvakrát – jednou v ceně nemovitosti a podruhé na výzvu finančního úřadu. A finanční úřad se k penězům mohl v jeho případě dostat poměrně snadno. Zatímco peníze se schovávají poměrně snadno, s nemovitostí ručitel za daň neuteče.

Částečně tento nevyvážený stav upravil zákon (resp. zákonné opatření Senátu, neboť poslanci mají dlouhodobý problém se stíháním termínů nejen v implementaci evropských směrnic) o dani z nabytí účinný od 1. 1. 2014, který umožnil ve smlouvě určit, že poplatníkem daně bude kupující, nabyvatel.[1] Dohoda obou smluvních stran tak mohla odstranit ručitelský závazek a celý proces s úschovou a vyplácením prostředků usnadnit.

Od 1. 11. 2016 bude jasno. Novela zákona o dani z nabytí nemovitých věcí stanovuje jednoznačně daňovým poplatníkem nabyvatele (kupujícího). Zároveň ruší ručitelský závazek, který se stává nadbytečným. Změna ale může krátkodobě přinést komplikace.

Možné komplikace se změnou daňového poplatníka

S prvním listopadovým dnem se zákonem změní daňový poplatník daně z nabytí. Jediným daňovým poplatníkem a povinným k dani bude nabyvatel – a to bez ohledu na případná smluvní ustanovení. Rozhodným dnem je přitom datum podání návrhu na vklad změny vlastnického práva na katastrální úřad.

Není-li ve smlouvě uveden explicitně daňový poplatník, záleží na termínu podání návrhu na vklad, kdo daň z nabytí zaplatí. Do 31. 10. 2016 to bude v takovém případě prodávající, o jediný den později již kupující. To může kupujícímu prodražit nákup o 4 % (což je sazba daně z nabytí), navíc na něj spadne nečekaná povinnost podat daňové přiznání.

Je-li ve smlouvě jako daňový poplatník uveden kupující (nabyvatel), nic se nezmění a daňová povinnost padne na nabyvatele v každém případě.

Je-li ve smlouvě jako daňový poplatník uveden prodávající, je důležité stihnout podat návrh na vklad do konce října. Při pozdějším podání je smluvní ujednání neúčinné a daň navzdory dohodě smluvních stran bude muset zaplatit nabyvatel. Zda mu prodávající v takovém případě bude daň kompenzovat, záleží pouze na jejich budoucí dohodě. Povinnost k tomu ale mít nebude.

Komplikace může přinést také advokátní či notářská úschova v případě, že má daň uhradit prodávající. Ta počítá s postupným vyplácením peněz a část z nich má být uvolněna až po podání daňového přiznání a zaplacení daně prodávajícím. Ten ale tuto část od 1. 11. 2016 nemůže splnit, protože mu novela podat daňové přiznání ani neumožní. V takovém případě bude nutné připravit dodatek ke smlouvě o úschově, případně peníze budou pro nesplnění povinnosti převedeny na účet nabyvatele. Ovšem s poměrně velkou časovou prodlevou. A občas se sankcí pro prodávajícího za nesplnění povinnosti plynoucí ze smlouvy.

Nejsnazším řešením je počítat se změnou v předstihu a do smlouvy uvést jako poplatníka daně nabyvatele. Tím se vyřeší případná změna zákona a ušetří se případné dohady se zablokovanými penězi.

[1] V roce 2013, kdy byla úprava schvalována, se nenašla politická vůle přenést tíhu daně na kupujícího, přestože takové návrhy od počátku byly na stole.

Zdroj: Hypoindex, Autor článku: Petr Zámečník